lmp et lmnp

Quelles différences entre le lmp et le lmnp ?

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L’investisseur voulant investir dans la location meublée dispose de deux régimes pour déclarer son revenu. Ainsi en est-il de la Location Meublée Professionnelle (LMP) et de la Location Meublée non Professionnelle (LMNP). En tenant compte de la situation personnelle de l’investisseur, lequel des deux régimes choisir ? Lequel est le plus avantageux ? Quelles différences existe-t-il entre les deux régimes ?

LMP et LMNP, les conditions d’éligibilité  

Le régime du LMP s’applique aux investisseurs dont le revenu locatif est supérieur à 23 000 € TTC par an. Les revenus locatifs doivent également être supérieurs à 50 % des revenus professionnels (salaires, bénéfices industriels et commerciaux…) du foyer fiscal. Il faut enfin que le loueur soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur meublé professionnel. Les investisseurs ne répondant pas à ces critères rentrent ainsi dans le régime de LMNP. Pour pouvoir bénéficier des deux dispositifs, il est impératif que le bien soit en France. La location n’est soumise à aucun plafonnement de loyer et des ressources des locataires. De plus, les deux régimes n’obéissent pas à une durée minimum de détention.

LMP et LMNP, les différences essentielles

Déduction des charges

deductionsLe régime du LMP offre aux propriétaires l’alternative de déduire, du résultat fiscal quelques charges à savoir les intérêts d’emprunt, les impôts locaux, les frais d’établissement, les frais de gestion et d’assurance, l’amortissement du bien et d’amélioration et les frais d’entretien et de réparation. Par contre, en tant que LMNP, le propriétaire loueur ne peut déduire les charges citées ci-dessus, toutefois, un abattement forfaitaire de 50 % pour frais est octroyé aux loueurs.

 Sort des plus-values

Les LMP sont traités comme des plus-values professionnelles. Par conséquent, pour une activité exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes issues de la location sont inférieures à 90 000 €, le bien est exonéré totalement de plus-values à la cession. L’exonération est par contre partielle si la recette locative est comprise en 90 000 € et 120 000 €. Pour une mise en location de moins de cinq ans ou que les recettes dépassent 126 000 €, l’imposition des plus-values est totale.

Pour le LMNP, il est soumis au régime de plus-values des particuliers. En ce sens, l’exonération de la plus-value dépend de la durée de la détention du bien. De la première à la 5ème année de détention, aucun abattement n’est appliqué sur les plus-values. De la 6ème à la 21ème année, l’abattement s’élève à 6 % par an, puis 4 % à partir de la 22ème année. Le loueur en meublé non-professionnel ne bénéficie d’une exonération totale des plus-values qu’au bout de 22 ans pour les prélèvements fiscaux et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Concernant les déficits fonciers

Avec le statut LMP, il est possible d’imputer les déficits, sans limitation de montant et sans distinction d’origine, sur son revenu global. Le déficit est reportable sur le revenu global pendant les 6 années suivantes. Par contre, avec le statut LMNP, le déficit n’est imputable que sur les revenus issus de la location meublée seulement dans la limite de 10 ans.