fonctionnement déficit foncier

Comment fonctionne le déficit foncier ?

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L’investissement dans la pierre séduit, actuellement, beaucoup de contribuables pour des raisons fiscales. Certains dispositifs de défiscalisation locative, comme celui de déficit foncier, répondent, effectivement à ces besoins. Mais pour y parvenir, il faut comprendre le fonctionnement de ce régime fiscal.

Le déficit foncier, qui peut le bénéficier

Cet appareil fiscal est destiné aux contribuables qui veulent alléger leur fiscalité, et aussi, investir dans la pierre locative. C’est un régime très avantageux, surtout, pour les possesseurs immobiliers locatifs, qui sont dans les tranches marginales d’imposition les plus fortes.

En pratique, la loi de déficit foncier est pour tous contribuables qui souhaitent :

  • investir dans des biens, généralement, anciens, qui peuvent offrir une rentabilité locative ;
  • réduire efficacement le revenu imposable, sur les revenus fonciers ;
  • se constituer un patrimoine immobilier et bénéficier d’économie d’impôts.

Le fonctionnement du déficit foncier

          Le déficit foncier, en bref

Tout d’abord, il faut que les charges déductibles soient supérieures au revenu brut foncier. En effet, lorsqu’on loue un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges. Et ces dernières se repartissent, généralement, en trois catégories, à savoir les charges liées aux :

  • exploitations du bien immobilier, charges non financières :
    • frais d’agences immobilières ;
    • primes d’assurances ;
    • charges de copropriété ;
    • taxe foncière ;
  • intérêts d’emprunts, charges financières :
    • intérêts d’emprunts pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien ;
    • les frais associés aux intérêts ;
  • aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, qui font partie des charges non financières.

Ainsi, on parle de déficit foncier, si au cours d’une année fiscale, les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier. Le montant des travaux est le principal levier pour générer du déficit foncier. Il n’est pas plafonné. En effet, ce sont les charges des deux dernières catégories, citées précédemment, qui sont déduites des revenus locatifs. D’une part,  si le solde est négatif, le déficit s’applique. En cas de surplus, il est imputable, toujours sur les revenus fonciers, pendant les dix années suivantes. Et d’autre part, en cas où le solde est positif, ce sont les charges non financières déductibles qui sont soustraites, cette fois-ci sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €. Néanmoins, la fraction supérieure à 10 700 € peut être imputée sur les revenus fonciers suivants.

          Pour être éligible en déficit foncier

être éligible en déficit foncierComme tous les dispositifs fiscaux, pour bénéficier de ses avantages, il faut respecter certaines conditions. On peut les classer, généralement, en deux types. En effet, d’une part, pour pouvoir générer un déficit foncier et l’imputer, le propriétaire doit être imposé pour ses revenus fonciers sous le régime réel. Et d’autre part, si le déficit foncier est déduit du revenu du propriétaire, celui-ci doit continuer à mettre le bien immobilier en location de façon effective et continue pendant au moins 3 ans.

Dès lors, une fois ces conditions remplies, on est éligible au dispositif du déficit foncier. Cependant, en cas de cession du bien avant l’expiration du délai de 3 ans, les avantages fiscaux en ce régime sur le revenu global sont remis en cause, mais l’imputation pendant 10 ans sur les revenus fonciers issus d’autres biens locatifs reste possible.