estimer un bien en LMNP

Comment et par qui faire estimer un bien en LMNP ?

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L’investissement dans la pierre gagne, de plus en plus, de terrain, dans l’espace du placement. Dans le secteur locatif, meublé, c’est le cas du LMNP.  Mais l’acquisition d’un bien, surtout ancien ou occasion, qui est la première condition en LMNP, doit être abordée d’une façon spécifique. Cette opération se base sur la rentabilité, du bien, en question, d’où l’importance de le faire estimer. Mais comment, et par qui ?

L’importance d’une estimation d’un bien en LMNP

L’estimation d’un bien en LMNP est un travail spécifique, qui peut être fait :

  • pour la déclaration d’Impôt de Solidarité sur la Fortune ;
  • dans le cadre d’une succession ;
  • pour fixer un prix de vente, dans le cas d’une revente, une vente LMNP.

Il ne s’agit pas d’un simple calcul d’actualisation du prix d’achat. Mais de prendre en compte, notamment, le niveau de loyer, l’état du bâtiment, la crédibilité du gestionnaire et les charges. En effet, la valeur du LMNP est assez complexe à calculer. En fait, dans ce cadre, surtout dans le domaine des résidences service, on ne vend pas l’immobilier, mais des activités commerciales.

Les éléments d’estimation

Pour estimer, un bien en LMNP, il faut prendre en considération certains éléments de base.

          Le gestionnaire

En pratique, en LMNP, précisément en résidence services,  le locataire du bien n’est pas le résident, mais le gestionnaire, qui exploite la résidence. En effet, il faut le considérer comme un vrai locataire. Dans ce sens, la solvabilité de l’exploitant est la garantie de la qualité de sa signature, sur le bail commercial. Et ce dernier qui détermine, en majorité, la valeur du bien concerné. Entre, autres, il faut être vigilant sur la répartition des charges, entre l’investisseur et le gestionnaire, la revalorisation du loyer, le montant du loyer ainsi qu’à la prise en charge des futurs travaux.

          Le loyer mensuel en fonction du bail commercial

Il faut suivre le mouvement potentiel des loyers LMNP, à savoir la baisse, ou la hausse. Par exemple, la période de pré renouvellement du bail peut être source de risque. Un temps permettant à l’exploitant de demander, éventuellement, une révision de contrat de bail, notamment, d’une baisse du loyer. En même temps, il faut examiner tout le risque lié au paiement des loyers.

          Les charges de propriété annuelles

Il faut être attentif aux frais et travaux potentiels. Dans un investissement en LMNP, on cherche, avant tout, à encaisser un maximum de loyer net. Dans ce sens, toutes les charges, comme celles qu’on a mentionnées précédemment, risquent de  faire baisser la cote du prix de vente. En plus, après soustraction faites, des charges de propriété, sur le revenu foncier, on peut calculer la rentabilité locative nette, qui est aussi un donné important pour estimer un bien.

          L’évolution des loyers

La capacité à générer des revenus dans le temps exprime la valeur d’un LMNP résidence services. Ainsi, l’indexation possible de ces revenus permet de mieux valoriser la valeur du bien.

          La rentabilité

Dans le marché actuel, le rendement exigé pour un investissement LMNP, dans l’ancien, est compris entre 6 % et 10 %, selon, entre autres, la qualité de l’exploitant, l’antériorité du bail commercial et la proximité ou non de son renouvellement.

La réalisation de l’estimation

l’estimation LMNPTout peut se faire par l’investisseur, car, après tout, il s’agit de son investissement, ou de son projet. Mais quant on commence à parler des chiffres interminables, des sommes d’argent plus ou moins importants, pour être sûr, il est toujours conseillé d’engager des experts.

          Gestionnaire immobilier

Logiquement, s’il est de bonne foi, personne ne connaît mieux, à propos d’un bien, que son gestionnaire. Néanmoins, il y a, aussi, des agences immobilières, spécialistes de l’immobilier locatif meublé, sont à la disposition des investisseurs, pour obtenir une estimation pour leurs biens immobiliers, meublés LMNP, exploité via bail commercial.

          Expert comptable

Dans ce cadre, l’engagement d’un bon expert-comptable, que ce soit en ligne, ou à son cabinet, qui est un spécialiste en LMNP, peut se dégager des tâches compliquées, comme l’estimation du bien, en LMNP. Seulement, il doit être au courant de l’évolution des lois de finances en vigueur, afin d’optimiser au mieux la fiscalité du client investisseur, et d’estimer la valeur du bien, en même temps.

Toute la question, c’est de savoir la façon de trouver un bon partenaire d’estimation.